Toolbox gespikkeld bezit

De provincie Utrecht heeft een interactieve kaart Gespikkeld bezit. Daarin is voor elke buurt aangegeven waar zich zowel koop- als huurwoningen bevinden. Hierbij is aangegeven van welke corporatie de huurwoningen zijn en wat de energielabels van de koopwoningen zijn. 

In welk type buurt gaat de woningcorporatie aan de slag?  

Maak inzichtelijk hoe de wijk is opgebouwd. Kijk bijvoorbeeld per straat of buurt wat voor type woningen er staan. Welke woningkenmerken passen daarbij en hoe is de samenstalling van inwoners in de wijk? Ga na of er gegevens bekend zijn bij het sociaal domein of bij de wijkcoördinatoren van de gemeente en woningcorporatie. In de Monitor energiearmoede van het CBS is per provincie, wijk en buurt te zien te zien voor hoeveel huishoudens het in 2021 moeilijk was om de energierekening te betalen omdat ze een laag inkomen hebben in combinatie met een te hoge energierekening en/of een slecht geïsoleerde woning. U kunt de gegevens ook uitsplitsen naar de soorten woningeigendom.   

Hoe denkt men over verduurzamen?

Daarnaast is het belangrijk om te weten wat de mensen in de betreffende woningen drijft. Hoe denken ze over het verduurzamen van woningen? Welke boodschap spreekt ze aan, en hoe kunt u ze het beste benaderen? De provincie Utrecht faciliteert gemeenten om gebruik te maken van BSR-leefstijlen. De data op plaats, wijk, buurt en 6-positie postcodeniveau zijn aangekocht. Er wordt daarbij niet alleen gekeken naar demografische gegevens, zoals geslacht, leeftijd, woonplaats of opleiding maar ook naar opvattingen en waardenoriëntaties. Daarmee kunt u basishoudingen onderscheiden die van invloed zijn op de manier waarop u hen het effectiefst kunt betrekken.

Een deel van de voormalige huurwoningen is verkocht onder de KoopGarant-regeling. Dit betekent dat er afspraken zijn met de woningcorporatie als de woningeigenaar deze woning weer wil verkopen. Deze afspraken gaan over de verdeling van de veranderende woningwaarde en over het verplicht aanbieden aan de woningcorporatie, die de woning moet terugkopen. Op grond van deze afspraken kan het voor de woningcorporatie interessant zijn om het isoleren van het dak en de spouw ook voor de koopwoningen te organiseren. De Stichting Opmaat heeft hiervoor een methode ontwikkeld.

Wanneer de eigenaar van de KoopGarant-woning zelf de investering doet voor de verduurzaming, is het belangrijk vast te leggen als corporatie dat de waardevermeerdering van de investering bij terugkoop geheel ten goede komt aan de KoopGarant-eigenaar. Het is slim om hier vooraf in de communicatie rekening mee te houden.

Stel in het projectteam gezamenlijk het ambitieniveau vast. Dit kan per project verschillen. Het kan voldoende zijn als alle woningeigenaren de kans hebben gekregen om deel te nemen. Echter, het succes van het project kan ook afhangen van de deelname van alle woningeigenaren aan specifieke maatregelen, zoals vereist vanwege technische haalbaarheid of het behoud van het straatbeeld.

Daarnaast kan het zo zijn dat de verduurzaming een aanleiding is om ook sociaal-maatschappelijke problemen aan te pakken, zoals verwaarlozing, schulden of eenzaamheid. Als dat de ambitie is, heeft dat gevolgen voor het inrichten van het proces. In dat geval is het bijvoorbeeld wenselijk om een gemeentelijk medewerker uit het sociale domein een rol te geven in het project. 

Het kan helpen om in een gesprek met woningeigenaren argumenten te benoemen die pleiten voor deelname. Welke argumenten van toepassing zijn, hangt uiteraard af van de situatie. Deze argumenten zijn mogelijk aan de orde:  

• Het aanzien van het huis (met name bij dak- en gevelrenovaties) blijft gelijk met dat van de huurwoningen
• Het comfort van de woning verbetert
• Lagere energierekening
• Een beter energielabel verkoopt beter
• De aannemer heeft een duidelijke planning
• Er is maar één keer overlast in de straat
• Er is ondersteuning bij het krijgen van de vergunning
• Er zijn mogelijk extra subsidies beschikbaar 

Het kan ook helpen om voorbereid te zijn op overwegingen van de woningeigenaren om niet in te gaan op het aanbod. Hierbij kan het gaan om één of meer van de volgende argumenten:

• Het moment komt niet uit (bijvoorbeeld vanwege voorgenomen verhuizing)
• Er is te weinig tijd om te beslissen (nodig om te sparen of om aan het idee te wennen)
• Geen of onvoldoende vrijheid in de keuze van maatregelen (dakisolatie van binnenuit is voor woningeigenaar goedkoper maar voor woningcorporatie onhandiger)
• Wantrouwen/scepsis ten opzichte van de woningcorporatie of de aannemer
• De woningeigenaar heeft al voldoende energetische maatregelen getroffen
• De woningeigenaar heeft onvoldoende financiële middelen om de maatregelen te financieren
• De prijs van de aangeboden maatregelen is te hoog vergeleken met de particuliere markt. Lees ook de tips van gemeente Utrecht: Als meeliften voor particulieren niet gunstig lijkt.

Zelfredzame particuliere woningeigenaren

Als het project zich op zelfstandige woningeigenaren richt, is het slim om ze de vrijheid te geven om zelf iets te organiseren. Betrek ze actief en informeer ze over relevante zaken. Bijvoorbeeld over de keuze voor een aannemer, de keuze voor maatregelen en de opbouw van de prijzen. Het is fijner als deze ruimte op voorhand wordt geboden en niet pas als er onrust of onvrede is. Woningeigenaren kunnen bijvoorbeeld het idee hebben dat zij meer betalen dan de huurders. Ook is er vaak onbegrip over de hoogte van de prijzen. Het is beter om dit soort zaken open met elkaar te bespreken dan te negeren.  

Particuliere woningeigenaren in een kwetsbare positie 

Een vertrouwd gezicht dat onafhankelijk functioneert in het project en hun belangen behartigt helpt bij kwetsbare inwoners. Daarnaast is het extra belangrijk om de informatie overzichtelijk en begrijpelijk aan te bieden en actief na te gaan of de informatie goed is begrepen. Daarbij wordt aangeraden om te kijken naar eventuele taalbarièrres. 

Eigenaren van KoopGarant-woningen 

Voor KoopGarant-woningen is er een mogelijkheid dat een woningcorporatie de investering doet voor dak- en spouwmuurisolatie met aanpassing van het erfpachtrecht. Stichting OpMaat heeft hiervoor een methode ontwikkeld. 

Het kan ook om een project gaan waarbij de eigenaren van de KoopGarant-woningen alle maatregelen zelf moeten financieren. Net als bij andere eigenaren is het dan handig om hen actief te betrekken of te informeren over bepaalde zaken, zoals de keuze voor een aannemer, de keuze voor maatregelen en de opbouw van prijzen. Bij KoopGarantwoningen geldt bovendien het risico dat eigenaren het gevoel kunnen hebben dat de corporatie profijt heeft van maatregelen die de eigenaren betalen, op het moment dat zij hun woning terug verkopen aan de corporatie. Als corporatie kunt u van tevoren vastleggen dat de waardevermeerdering van deze investering geheel ten goede komt aan de eigenaar. Het kan veel onvrede voorkomen als hier meer inzicht in wordt gegeven. Lees ook het verhaal Isolatie betalen voor KoopGarant-woningen.

Het is voor woningeigenaren belangrijk om een idee te hebben welk deel van de investering terugverdiend kan worden met een lagere energierekening. Ook is het van belang dat woningeigenaren weten welke subsidies er zijn en hoe ze de investering zouden kunnen financieren, bijvoorbeeld via aanpassing van de hypotheek of via het Warmtefonds. Woningeigenaren zonder of met beperkte leenruimte kunnen via het Warmtefonds een energiebespaarhypotheek krijgen. 

Subsidies

Er zijn ook subsidies beschikbaar die kunnen helpen om de kosten voor particuliere eigenaren betaalbaar te houden. 

• Subsidie energietransitie van provincie Utrecht 
  Gemeenten en woningcorporaties kunnen een beroep doen op de Uitvoeringsverordening subsidie Energietransitie van provincie Utrecht. Kijk hiervoor in het subsidieloket bij Energiebesparing, energie-efficiënte warmtesystemen en hernieuwbare energieopwekking in en rondom woningen. 
• Subsidieregeling procesondersteuning opschaling renovatieprojecten (SPOR)
  De SPOR biedt financiële ondersteuning voor activiteiten zoals het opstellen van verduurzamingsplan, het organiseren van samenwerkingen tussen verschillende partijen en het uitvoeren van haalbaarheidsstudies. Deze subsidie is gericht op het stimuleren van grootschalige renovatieprojecten die bijdragen aan het verduurzamen van de gebouwde omgeving.
  Kijk voor meer informatie op Subsidieregeling procesondersteuning opschaling renovatieprojecten (SPOR) (rvo.nl)

Soms komt het voor dat een woningeigenaar al gedeeltelijk zijn/haar woning heeft verduurzaamt. Deze eigenaren hebben geen baat bij een totaalpakket aan maatregelen. Modulaire pakketten en op maat gemaakte oplossingen zorgen voor hen dat zij mee kunnen doen aan het verduurzamingstraject van de straat.

Voorbeeld: verduurzaming Iepenlaan in Woerden

Een mooi voorbeeld zijn de pakketten met maatregelen die aangeboden werden bij het verduurzamen van woningen aan de Iepenlaan in Woerden. De afbeelding staat ook als toegankelijke infographic onderaan de pagina. 

De pakketten zagen er als volgt uit:

Pakket 1: Ramen

• Glas hele woning vervangen (tot HR++ glas)
• Verwijderen asbest in beglazingskit bij glasvervanging
• Nastellen ramen
• Houtrotherstel
• Schilderwerk (optie zelf schilderen)

Pakket 2: Spouwmuurisolatie

• Bijvullen spouwmuurisolatie met glaswol
• Isoleren borstweringen (afhankelijk van huidige energielabel)

Pakket 3: Mechanische ventilatie

• Aanbrengen mechanische ventilatie
• Aanbrengen ventilatieroosters in HR++ glas, omtimmeren leidingen mechanische ventilatie
• Inkorten deuren ten behoeve van mechanische ventilatie

Pakket 4: Zonnepanelen

• Zonnepanelen 6 stuks per woning (optie verplaatsten dakraam voor zonnepanelen)

Pakket 5: Aanbrengen bodemisolatie

• Aanbrengen bodemisolatie in kruipruimte